肖任梅律师案例二 ：商品房预售合同纠纷案
案例二 ：商品房预售合同纠纷案 （2016）川0191民初第8827号
李某等100多户业主自2011年购买成都某开发商开发建设的商品房，《商品房买卖合同》约定：“2012年9月1日交房，2014年3月31日前办理房屋初始登记（楼栋产权登记），逾期办理初始登记按照已交房款每天万分之一支付违约金；交房之日起730天内办理房屋产权证（分户产权登记），逾期办理房屋产权登记按照已交房款每天万分之一支付违约金。”
开发商于2012年9月1日如期交付房屋，但是各栋房屋初始登记延迟180天，至起诉之日（2016年3月）仍未取得房产证。李某等100多户业主遂委托肖任律师代理起诉开发商，诉讼请求：1.开发商按照房屋总价款每日万分之一支付逾期办理房屋初始登记违约金；2.开发商按照房屋总价款每日万分之一支付逾期办理房屋产权证，暂计算至诉讼之日，实际支付至实际取得产权证当天；3.开发商于*年*月*日前取得房屋产权证；4.诉讼费由开发商承担。
法院认为：1.初始登记逾期违约金与逾期办理房产证违约金是否重复的问题：因为合同单独约定两项违约金，合同系双方真实意思表示，合法有效，应遵循合同约定。但是，办理房屋初始登记系办理房屋产权证的必要条件和必经流程，故，初始登记的逾期违约金酌情支持500元。2. 开发商主张逾期办理分户产权证之违约金过高，要求调低，因为法律规定违约金的求偿应以实际损失为基础，结合履约情况、双方的过错程度和预期利益进行综合衡量，而业主并未提供实际损失的证明，且房屋未取得产权证不影响房子的租赁和交易。法院酌情支持逾期办理房产证违约金5000元。3.开发商应于判决生效之日起10日内办理房屋产权证。
肖任梅律师代理本案的100多户业主中，有80户左右选择调解，调解方案：开发商支付违约金4500元/户，于2016年12月31日前取得分户产权证。逾期未取得开发商支付2万元每户的违约金。
因为此楼盘体量大，户数多，开发商未于约定期限取得分户产权证，其中有50位调解业主选择继续委托本律师申请强制执行。由于开发商资金链断裂，经过本律师提供财产线索和执行局的强力执行，最终开发商与业主达成执行和解，每户再次获得1万元赔偿。
从本案可以看出，老百姓的法律意识有待提高，而且需要团结起来举起法律武器维权。虽然获得的违约金几千到两万元不等，但是联合起来委托律师，律师费用不多，交付的资料简单。委托律师的业主不仅较早取得产权证而且获得了相应的补偿，何乐不为呢。
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